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当前正值晚秋，南宁新房市场和土地市场，似乎也被这丝丝凉意“感染”。近期南宁土拍接连“平淡”收场。今日（10.10）南宁“网拍”高新区1幅23亩商住地（临近“金科观天下”），最终金科1.86亿元底价摘牌，时隔3年再进相思湖板块；此次拿地地价，比三年前其在此独立拿地的价格都低。下面，克而瑞分析给你深度分析，进行地块研判+市场分析+置业建议（建议先收藏、转圈，再阅读~点击文末阅读原文，即可看11日土拍直播）。
2019年10月10日上午10时，南宁市网络挂牌出让高新区相思湖片区1幅商住地块，地块编号GC2019-090，位于可林路南侧、罗文大道北侧，占地23.279亩，容积率＞2.0且≤3.0，建筑限高≤80米，采用“限最高地价、竞公租房 ”竞价方式，起始单价800万元/亩、限最高地价1182万元/亩。竞价期间仅有1家企业报价，最终1次报价以底价摘牌，竞得者南宁金泓耀房地产开发有限公司（金科） ，成交总价18623.376万元（折合约1.86亿元），成交单价800万元/亩，成交楼板价4000元/㎡。
10月10日南宁土地网拍结果
地块成交海报（克而瑞广西区域制图）
GC2019-090地块体量较小，计容建面仅4.66万㎡，预计或建四五百套住宅，适合“短平快”开发周期。而建筑限高≤80米，或打造26层以内高层或小高层商住楼。地块临近主干道可利大道，交通出行便利；并与相思湖学校、相思湖湿地公园公园为邻，环境优美、空气清新，较为宜居。
这次金科再进相思湖，扩容城西布局版图，及时补充自身“货量”，以及为相思湖板块补库存。此次金科拿地地价比3年前其首进相思湖片区的地价要低一些，其中，成交单价800万元/亩，350万元/亩~382万元/亩；而成交楼板价4000元/㎡比此前的要低313~413元/㎡。而这次所拿地块的容积率比此前的要低一些，可以预想，新项目户型产品设计、楼间距以及内部园林景观或都将进一步提升。
回顾2016年11月25日南宁土拍成交地块信息（来源网络）
目前，金科云广区域已实现布局云南、广西9城31盘布局。其中在广西首府南宁独立开发了金科观天下、金科博翠山、金科博翠天宸等项目；合作开发的澜月府、金玖世家、叁仟悦、博翠江山等项目。
金科云广区域10月10日拿地后的官宣海报截图（来源开发商）
地块临公园、学校，周边生态资源丰富，附近多个小区社区商业，以及医院正在建设中……这幅优质地块的“平淡结局”，或许让一部分关注相思湖或城西的置业者略感“意外”。
它为何不被太多开发商“感冒”？分析师认为其主要因素有以下3点：
一是地块规模不大。或建3~4栋高层住宅，房企关注度不高；
二是板块项目溢价空间尚且有限。地块位于相思湖板块，虽说是底价成交，但成交地价已达4000元/㎡，目前板块商品住宅鲜有过万一平米（除个别楼栋楼层朝向户型外）；
三是区位“略偏”，商业氛围有待加强。虽有丰富生态资源以及教育配套，但也有自身明显“软肋”——目前板块内大型商业较少，社区商业仅满足小区日常所需。而且离地铁口有一定距离（规划地铁4号线延长线、地铁1号线），特别是对于在兴宁、青秀、五象新区工作的置业者来说，交通成本和时间成本也是一笔隐形费用。当前，相思湖板块置业客群基本是地缘性客户为主。
据了解，此次报名和参拍企业可能不止金科一家，至于为何其他参拍房企未参与报价，这里不做过多猜测和分析。那么，当前相思湖楼市如何？是否置业正当时？3房价“9”字头居多、供不应求、库存告急
刚需、刚改置业者较容易“上车”
2016年至今，相思湖板块商品住宅供求量价的变化，似乎经历了过山车般的变化。2016至2017年的供需波动后的“激增”↓2017-2018年供需两旺后的“趋稳”↓2018-2019年供不应求后的“缩量”↓或进入调整期
克而瑞数据显示，2019年1-9月商品住宅供应21.71万㎡、成交41.92万㎡，供求比0.52，供不应求。截至2019年9月，板块库存量约9.97万㎡，去化周期仅1.9个月，库存告急。
2019年1-9月相思湖板块商品住宅成交均价9860元/㎡，与板块2016、2017、2018年年度成交均价数据相比，分别提升了49.26%、12.79%、0.59%。由此可见，相思湖板块新房房价趋于稳定。
当前板块内房价在10000元/㎡左右，单套总价以及首付门槛适中，成交主力户型集中在70~90㎡、100~120㎡户型，满足刚需、刚改置业需求。
从房价、地价的相差值来看，从2016年近2500元/㎡，至今已逐步趋于5800元/㎡。此次金科拿地相思湖新项目的地价与去年基本持平。
克而瑞南宁土地市场监测数据显示，2016年至今，相思湖板块共出让了16幅经营性用地，目前待售新建商品房项目两个，包括“万丰新新江湖”（计容建面13.10万㎡），金科相思湖新项目（计容建面4.66万㎡）；其余项目正在清盘或已售罄，以及这两年将相继交付。
按照克而瑞近期发布的2019年3季度南宁市商品房销售榜来看，“金科观天下”跻身季度单盘面积榜TOP20；在过去的3个月内销售商品房金额4.70亿元、面积4.56万㎡、445套，登顶相思湖板块商品房销售榜金额、面积、套数三冠。预估其相思湖新项目，若明年面市，在3~5个月内或可清盘。
明年相思湖板块或面临商品房销售“断档期”。当然，个别项目的产权移交房，有待相关政府安排选房（关于南宁市产权移交房的细则待出台）。
从2019年南宁市“招拍挂”供地计划看，相思湖板块仍有2幅储备用地待出让，包括罗贤路东面旧改（棚改）项目66亩商住地块、西明桥北立交东北侧35亩住宅地块（两幅含住宅地块计容建面合计约27万㎡），以及石埠路南侧、江北大道北侧20亩商服地块（计容建面约5.33万㎡）。
此外，今年新公示的《南宁市中心城区高新片区KL-01（罗文）单元控制性详细规划及城市设计（草案）报送审批前公示的公告》中显示，仍有多幅规划商住用地、规划大型商业用地，未来或将继续补充板块库存，给置业相思湖置业者有更多选择。
相关土地用途规划图（来源南宁市自然资源局网站）
根据相关规划，相思湖片区着重发展文化创意及现代服务业产业规模化聚集，依托各高等院校和科研院所的智力资源，形成相思湖文创产业及相思湖核心区增长新亮点。此外，南宁百里秀美邕江两岸配套工程还将继续逐步完善，江北大道沿江区域也是有一部分储备地块待出让，未来城西相思湖板块还将有更多江景房选择。据了解，今年上半年，住房城乡建设部、国土资源部发布关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，其中明确“商品住房库存消化周期若在6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。
可以预期，虽然当前相思湖板块面临新房市场“变天”，供不应求、库存告急、成交量或将放缓一段时间，进入“休整期”，但有待土地市场和新房市场合理调控，转向“复苏调整期”，再到供求平衡。
同理，其他五象新区部分热门板块持销热盘进入“清盘期”，分析师建议购房者应该理性看待，而非急于“抢购”，选择合适自己需求去“上车”。最后，做个明天土拍预告：
明日周五（10月11日），通过现场挂牌揭牌出让兴宁区、江南区各1幅商住地块，均是“限最高地价、竞公租房 ”竞价方式。据了解，尽管两幅地块规模不大，但均吸引多家房企报名。
GC2019-087地块位于兴宁区燕州路以南、东沟岭主干道以西，占地约30亩，计容建面约5万㎡，起始楼板价3996元/㎡，限最高楼板价6000元/㎡。
GC2019-087地块（约30亩）位置示意图
GC2019-089地块位于江南区锦富路以北、壮锦大道以西（临近在建5号线以及规划6号线的双地铁口），占地约20亩，计容建面约5.24万㎡，起始楼板价3000元/㎡，限最高楼板价4999元/㎡。更多地块信息详见下图表
GC2019-089地块（约20亩）位置示意图
10月11日南宁土拍预告地块信息（点击图片可放大查看）
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文章来源：CRIC广西；
地块信息来源南宁市自然资源局网站，部分图片来源见注释。
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